Ulf Heitmann, seit 2000 Vorstand der „Bremer Höhe“ eG
Genossenschaften auch für ärmere Haushalte?

Gründung und Entwicklung der „Bremer Höhe“ eG 2000 – 2013

Von vielen Seiten, immer wieder auch gerne von der Berliner Landespolitik, wird die „Bremer Höhe“ eG als gelungene genossenschaftliche Mieterprivatisierung bewertet. Aus den 51 Gründungsmitgliedern sind inzwischen ca. 650 geworden. Die Anzahl ihrer Wohnungen konnte sie von 460 auf 680 erhöhen. Die „Bremer Höhe“ eG ist Dach verschiedenster Projekte. Unter anderem sind eine Wagenburg, das Rauchhaus am Kreuzberger Mariannenplatz , die ehemals besetzte Liebigstraße 15 in Friedrichshain und ein ehemaliges Stadtgut im Land Brandenburg Teil der Genossenschaft. Trotz umfangreicher Investitionen in Erwerb und Sanierung sind die Mieten langfristig stabil und liegen in den Altbaubeständen derzeit bei durchschnittlich 5,10 €/m² nettokalt. Wie kommt das?

Anschub mit politischer Unterstützung

Nachdem sich im Oktober 1999 eine Gründungsinitiative von zunächst nur 17 Menschen zusammengefunden hatte und ihr Anliegen, die Wohnanlage Bremer Höhe in Prenzlauer Berg als Genossenschaft zu erwerben, öffentlich machte, wurde sehr schnell politische Unterstützung durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung signalisiert. Die Genossenschaft passte in das Konzept der „Sozialen Stadt“ des damaligen Senators Peter Strieder. In einem wochenlangen Diskussionsprozess zwischen der Gründungsinitiative und SenStadt wurde ein tragfähiges Förderungs- und Finanzierungsmodell gebastelt. Dieses hatte folgende Elemente:
  1. Förderung der einkommensschwachen Mitglieder über § 17 Eigenheimzulagengesetz (EhZG),
  2. Zinsverbilligung des Erwerbsdarlehens,
  3. Gewährung einer Landesbürgschaft,
  4. Nutzung der KfW Sanierungsförderdarlehen,
  5. Nutzung des Landesprogramms „Soziale Stadterneuerung“.

Das Geld für dieses sinnvolle Programm wurde durch Umwidmung vorhandener Mittel zur Förderung des Eigenheimbaus am Stadtrand auf neue genossenschaftliche Projekte in der Stadt gewonnen.

Die Haushalte mit geringem Einkommen erhielten ein zinsloses Darlehen der IBB, das 80% der Genossenschaftsanteile (10.000 DM = 5.113 € pro Mitglied) vorfinanzierte. Die Mitglieder konnten zu dessen Tilgung die damalige Förderung nach § 17 EhZG einsetzen, wodurch fast jedem Haushalt die Mitgliedschaft in der Genossenschaft trotz der relativ hohen Anteile möglich wurde. Damit war die Basis für das erste Eigenkapital der „Bremer Höhe“ eG gelegt. Für die aufwändige Gründungsprüfung der Genossenschaft wurde ihr ein Zuschuss von 50.000 DM gewährt. Der Erwerb der 49 Häuser mit damals 520 Wohnungen wurde durch die IBB über ein zinssubventioniertes Darlehen finanziert. Der Effektivzins, marktüblich damals ca. 5,8%, wurde so auf ca. 4% reduziert. Außerdem übernahm das Land Berlin die Bürgschaft für die Darlehen, womit der Mangel an genossenschaftlichem Eigenkapital ausgeglichen wurde. Damit wurde der Kauf möglich. Aufgrund eines Leerstandes von 130 Wohnungen - die städtische Eigentümerin WiP hatte lange vor dem Verkauf nicht mehr vermietet - reichten die Mieten nicht einmal für die Bedienung der Kaufdarlehen aus. Eine Zeitlang konnten diese Defizite mit den Anteilen der Mitglieder ausgeglichen werden, aber natürlich nur einige Monate. Die Sanierung musste unbedingt in drei Jahren im Rahmen der kalkulierten Kosten von ca. 25 Mio. € abgeschlossen werden. Es ging dabei wirklich um jeden Euro. Die Sanierungsfinanzierung setzte sich aus den damals üblichen 20% Zuschuss durch das Landesförderprogramm „Soziale Stadtentwicklung“, aus der sogenannten Investitionszulage (Bundesprogramm) von 15 % der Baukosten, den Modernisierungsdarlehen der KfW und marktüblichen Bankdarlehen der IBB zusammen. Dieses enge und in jedem Fall einzuhaltende Finanzierungs- und Sanierungskonzept war Leitfaden für die ersten Jahre.

Reibungslos lief das nicht. Es mussten etliche Widerstände und Zweifel überwunden werden, die Genossenschaft hatte auch Gegner und auch die Berliner Bankenkrise 2002 wirkte sich mitten in der Bauphase auf die Genossenschaft aus. Am Ende wurden Bauzeit und Kosten eingehalten. Mit jedem Haushalt, auch mit denen, die nicht Mitglied der Genossenschaft geworden sind, wurden Einigungen über die Maßnahmen und die Miete nach Sanierung getroffen (Modernisierungsvereinbarungen), was die Sanierung überhaupt erst ermöglichte.